Какие бывают риски оформления квартиры
На рынке за год появилось огромное количество частных риэлторов, которые наводнили своими объявлениям весь интернет, но обращаться к ним категорически не рекомендуем и на это есть следующие причины:
- Частный риэлтор никак не отвечает перед законом за незавершенную сделку. Если вдруг, по каким то причинам, продавец, получив задаток, решит передумать отчуждать квартиру в интересах покупателя, то из за неопытности риэлтора и допущенных им изначально грубых нарушений, покупатель может потерять свой задаток, а потом годами, с огромным трудом, по суду его забирать обратно.
- Невозможно проверить репутацию частного риэлтора. Дело в том, что в Крыму в сделках с недвижимостью обнаружено огромное количество мошенников, продающих очень дешево одни и те же квартиры по несколько раз. Так как правоустанавливающие документы на недвижимость частным риэлторам, как правило, не дают, то проверить, а главное гарантировать, что квартира не была продана ранее, он не может.
- Частный риэлтор вообще, никак и никогда не сможет дать вам гарантию. Так как он не зарегистрировать как ИП, не заключает с Вами никаких договоров, нигде не «светится» он очень легко сможет скрыться с Вашими деньгами, а если вы продавец то с документами, которые невозможно будет восстановить. Таким образом люди становятся заложником недобросовестных риэлторов.
- Частный риэлтор, как правило, не имеет высшего юридического образования, не обладает квалифицированными знаниями в области договорного права и документооборота. В 90% случаях такие сделки приостанавливают в Государственном комитете по регистрации.
По этому, если вы хотите купить квартиру в Феодосии (или в любом другом городе Крыма) у частного риэлтора, знайте, что вы переплачиваете в цене как минимум вдвое больше, чем ежели вы бы обратились в специализированную юридическую компанию. Юридические компании стационарны, они зарегистрированны как юридическое лицо и отвечают по законодательству по тем или иным обязательствам.
Есть такая жизненная поговорка - скупой платит дважды. К сожалению, многие граждане, дабы сэкономить, либо самостоятельно пытаются оформить сделку купли-продажи, либо обращаются к Частным риэлторам. В итоге, признается недействительность сделки и покупатели попадают в положение, когда ни квартиры, ни денег, в конечном счете у них не остается.
Хотелось бы так же обратить внимание, на то, что при Украине ежегодно оспаривалось более 500 договоров купли-продажи недвижимости в Крыму, и более 1000 дел до сих пор «висят» в судах, более 8 000 квартир находятся в залоге, аресте или ипотеке. А в настоящее время, около 15% всех сделок с недвижимостью в Крыму оспариваются третьими лицами. Более 30% продавцов квартир в Крыму уезжают после сделки купли-продажи в Украину и если, да регистрации сделки не хватит какого либо документа от него, то покупатель попадет в очень сложную ситуацию.
В России, статистика по сделкам с недвижимостью намного плачевнее. Почему? Все просто, в Украине сделку совершали нотариусы, у которых есть доступ к единому реестру обременений и за 1 минуту вы узнавали о своей будущей квартире все данные. Из-за того, что огромное количество сделок с недвижимостью оформляют частные риэлторы, в суды поступает более 100 тысяч дел в настоящее время по всей России.
Если вы не хотите стать одним из таких «счастливчиков», вы просто обязаны предусмотреть множество факторов, не только при заключении сделки купли-продажи, но и на предварительном этапе, когда вы только осматриваете объект.
Какие сделки с недвижимостью относятся к группе риска, при которых, необходимо быть исключительно внимательными?
ВСЕ, где Вы, не имея опыта и юридических знаний, решаете самостоятельно оформлять сделку. Как ни странно, но это так, без опыта вы обязательно толкнетесь с множеством проблем, конечно можно обращаться в МФЦ, которых в России полно, но в Крыму пока до этого еще не дошли.
Обращайте внимание на сделки купли продажи оформление наследниками сразу после вступления в наследство. Вы можете попасть в неприятную ситуацию с другими наследниками, которые не успели в 6 месячный срок заявить свои права на наследования. Очень легко они восстанавливают срок вступления в наследство, путем подачи соответствующего заявления в суд, а далее начинают претендовать на купленное вами жильё, оспаривать сделку и признавать её недействительной. В итоге, судья признает сделку недействительной, оснований у него для этого достаточно, у вас отберут квартиру, а вы вынуждены будете высуживать свои денежные средства у продавца, который их уже коре всего потратил.
Обращайте внимание на то, с кем заключаете договор купли-продажи. Многие продавцы, в силу своего возраста, либо психического состояния, не могут понимать значение своих действий. Не редкость, когда мошенники, прикрывающиеся частными риэлторами, переселяют таких людей из квартиры и оформляют вместо них сделку по липовым доверенностям. Эту сделку могут оспорить доказав, что гражданин, на момент заключения сделки не мог понимать своих действий, при помощи медицинской экспертизы.
Тщательно проверяйте, нет ли в приобретаемом Вами жильё зарегистрированных лиц, а самое главное – несовершеннолетних. Многие квартиры продаются мошенническим путем, и зачастую покупателям даже не говорят о том, кто там прописан. В случае, если вы обнаружили что квартире зарегистрирован совершеннолетний гражданин после завершения сделки, то его, можно выписать по решению суда, признав утратившим право пользования жилым помещением, но если вы обнаружите, что там прописан несовершеннолетний или недееспособный гражданин, которых продавец обязан был содержать, то проблемы вам обеспечены. Такие сделки должны совершаться только с разрешением органов опеки и попечительства.
Бывают случаи, когда мошенник завладев паспортом и документами на недвижимость (как мы указывали выше про частных риэлторов) выдает себя за собственника, продает квартиру, и скрывается. По итогу – ни денег, ни квартиры, ни риэлтора, вы больше не увидите.
Я уже не буду вдаваться в подробности, когда сделки совершаются под влиянием угрозы, с арестованным и заложенным имуществом, с ипотечной недвижимостью, с нарушением прав совладельцев и даже, как это не удивительно, с несуществующими квартирами. Квартиры в Крыму сейчас только вносятся в Российский реестр путем постановки на кадастровый учет и зачастую, сведений о каких либо обременениях на объекты недвижимости в едином госреестре нет. Все это надо знать, в этом надо разбираться и иметь немалый юридический опыт.
Многие хотят купить квартиру в новостройках в Крыму, однако даже не понимают, насколько это колоссальный риск. Лично я знаю несколько застройщиков, которые перепродают квартиры по 5 и более раз в домах, которые были возведены со всевозможными нарушениями. В домах, в которых нет воды, света и газа. В домах, по фундаменту которых пошла трещина, но ее ночью замазали рабочие. Покупая квартиру в строящемся доме, без предварительной консультации опытного юриста вы сами себе ставите капкан. Большинство из вас, читателей, слышали о тысячах обманутых дольщиков, но их не тысячи, а миллионы. Договор долевого участия в строительстве – одно из самых рискованных процедур в сфере сделок с недвижимостью. Но не все так плохо, если это делать не самостоятельно, а при помощи опытного юриста, который сможет на основании Федерального закона от 30.12.2004 №214 «Об участии в долевом строительстве…» зарегистрировать право на строящуюся квартиру и получить обратно свои денежные средства в случае если застройщик обанкротится.
Итак, в заключение можно отметить некоторые шаги, которые помогут вам избежать седых волос на голове в раннем возрасте:
- Обязательно лично поговорите с собственником квартиры. Только в этом случае, пообщавшись с человеком лично, а так же при возможности с членами его семьи, вы можете понять для себя: порядочный он или мошенник.
- Старайтесь не покупать недвижимость по доверенности (которая могла быть в этот момент уже отменена) у «представителя» собственника.
- Не заключайте договор задатка с родственником продавца, который берет задаток «что бы снять квартиру с продажи», это чревато потерей задатка в итоге.
- Поинтересуйтесь, почему продавец решил продать квартиру. Может он продает ее из за того что хочет купить что то другое, или срочно нужны деньги, а может из за того, что соседи заливают постоянно, в квартире воняет канализацией, она находится в спорном владении и так далее.
- Узнайте, обо всех зарегистрированных лицах. Избегайте квартир, в которых прописаны несовершеннолетние до полного снятия их с регистрационного учета (выписки). Помните, что должно быть разрешение органов опеки и попечительства.
- Обратите внимание на дату в правоустанавливающих документах, которая указывает срок владения квартирой, особенно, если продавец наследник. Помните, что шанс того, что появится другой наследник, очень высок.
- Поговорите с соседями. Ведь вы покупаете не только квартиру, но и соседей. Соседи знают всё:)
- При оформлении сделки ОБЯЗАТЕЛЬНО требуйте, что бы продавец написал вам рукописную расписку о получении денежных средств за продажу квартиры (текст расписки должен содержать паспортные данные обеих сторон, место регистрации, дату, отсутствие претензий у продавца, сумму сделки и данные о квартире, то есть за какую именно квартиру он получил средства). Плюсом будет если в расписке будут фигурировать свидетели.
- Возьмите справки из ЖЭКа о составе семьи и прописке, из БТИ о собственниках. Так же, очень важно, что бы у продавца была свежая справки из ЕГРП.
- Узнайте, когда была приобретена квартира, если в период брака, то необходимо нотариальное согласие супруга на продажу (не распространяется, если приобретаемая квартира была подарена продавцу, или он получил ее, вступив в наследство).
И напоследок, будьте благоразумны, изначально обращайтесь в специлизарованные юридические агентства. Да, это будет вам стоить некоторых инансовых затрат, но в дальнейшем вы скажете спасибо за этот совет.