Дисбаланс спроса и предложения на рынке недвижимости в Крыму
Зимой рынок недвижимости демонстрировал не достаточно высокую активность. Однако, интерес проявлялся по-разному – было заключено сравнительно много сделок в Крыму, по сравнению с прошлым годом, но по большей части дело ограничивалось показами. Среднестатистический продавец арендного бизнеса не может предложить уровень доходности, на который рассчитывают инвесторы. И таким образом между ценой покупателя и продавца до сих пор сохраняется дельта, которая и мешает сделке осуществиться.
Почему так происходит? Если посмотреть с точки зрения инвестора. Если в докризисный период средняя целевая ставка докапитализации была на уровне 9-11%, то вполне логично полагать, что в период кризиса ставка докапитализации поднялась и прямо пропорциональна изменениям рыночных отношений. Просто каждый самостоятельно оценивает уровень изменений. Есть инвесторы, которые увеличили свои ожидания по уровню доходности более чем в два раза. Но шанс реально заключить сделку есть лишь у тех, у кого адекватные аппетиты – примерно 15-18% по уровню ставки докапитализации. Большая часть заключенных сделок проходила именно в этом диапазоне.
А вот те, кто хочет продать недвижимость в Крыму до сих пор стараются реализовать свои объекты за доллары, как в "Украинские" времена. И зачастую складывается ощущение, что они просто не ориентируются в ситуации на рынке недвижимости, ведь цены просто сумасшедшие для россиян, привыкших все сделки заключать в национальной валюте. Мало сказать, часто бывает так, что стоимость объекта даже по докризисным меркам порой завышена. Запросы же на объекты с завышенной ставкой поступают в большей степени от простых граждан, которые не достаточно знакомы со всеми цеными на рынке недвижимости и для них важнее продать недвижимость по завышенной цене, а Покупатели не имеют никакого желания приобретать по реально несправеливым ценам объекты. Если такое и происходит, то демпинг имеет место быть гораздо реже, чем этого хотелось бы.
И именно в этом главная причина образовавшейся пропасти между покупателем и продавцом. Выиграет тот, у кого крепче нервы, ведь ни одна из сторон не пойдет на компромисс. В любом случае подвинуться придется обоим и скорее всего продавцам даже больше. К этому может подтолкнуть факторы макроэкономики и вторая волна кризиса.
Если же рассматривать тот сегмент рынка, где приобретение недвижимости идет «для собственного офиса», то у такого продавца отсутствуют какие-то особенные инвестиционные ожидания и потому в целом ситуация более благоприятная. Оценивая соответствие предлагаемого объекта, в первую очередь эта категория покупателей исходит из ставки до капитализации на текущий момент, и из того, насколько удовлетворяет объект личным субъективным потребностям и вписывается в бюджет. Таким образом, продавцам на сегодняшний день проще заключить сделку с конечным покупателем, нежели с инвестором, хотя по количеству запросов инвесторы проявляют гораздо больший уровень активности.
Дисбаланс спроса и предложения еще велик, о чем говорит низкий процент реально проведенных сделок, и значит, рынок недвижимости еще не достиг своего дна. На сегодняшний день на рынке выставлены лишь не привлекательные объекты, от которых лучше поскорее избавиться, все самое ценное припрятано до тех времен, когда рынок пойдет вверх. И если единичные объекты и подаются на рынок, то, как правило, по докризисным ценам, что мало у кого вызывает интерес. Цель этого – скорее прощупать покупательскую активность, нежели реально заключить сделку.
Продавцы полагают, что дно достигнуто, а покупатели уверены в обратном и, тем не менее, как только возникает хоть какой-то интерес к объекту, то его стоимость сразу повышается, а вместе с этим пропадают и желающие его приобрести. Если же будет иметь место вторая волна кризиса в стране, то многим придется не только снизить цены, но расстаться с большей частью припрятанных про запас объектов. И если мировая экономика начнет развиваться по худшему сценарию, то начнется открытое снижение цен на рынке недвижимости. Дно же рынка при оптимистическом сценарии будет прощупано в течение ближайших шести месяцев, а если все пойдет не так, как мы хотим – то намного позже.
И на последок, выгодно купить недвижимость в Крыму вы сможете обратившись к нашим специалистам, которые подберут для вас наиболее привлекательные варианты по качеству и цене